Im Herbst legten wir feierlich den Grundstein für das neue Wohn- und Geschäftshaus auf der Fetscherstraße 67/69. Hier werden in den nächsten zwei Jahren 39 Wohnungen sowie Gewerbeflächen entstehen.

Besonders stolz sind wir auf unseren Neubau „Striesener Straße 31/33“. Die Landeshauptstadt Dresden zeichnete das Wohn- und Geschäftsgebäude und dessen Architekten, Peter Zirkel, 2021 mit dem Erlweinpreis aus. Diese Würdigung erhalten alle vier Jahre Dresdner Bauvorhaben von besonderer architektonischer Qualität und Wirksamkeit.

Intensiviert haben wir 2021 erneut unsere Anpassungsbestrebungen im Sinne der Nachhaltigkeit. Wir beauftragten die Analyse des ökologischen Fußabdruckes der WGJ und erarbeiteten als Resultat einen umfangreichen Nachhaltigkeitsbericht. Dieser wird zukünftig für viele Unternehmen verpflichtend sein, wir arbeiten bereits heute damit. Dabei entstandene Handlungsempfehlungen setzen wir in den nächsten Jahren gezielt um, um eine für unsere Genossenschaft maximale Klimaneutralität zu erreichen.

Immer mehr Mitglieder äußerten zudem den Wunsch nach Ladetechnik für Elektrofahrzeuge. Obwohl dies nicht Kerngeschäft unserer Genossenschaft ist, suchten wir nach Lösungen und verankerten das Schaffen von Ladepunkten fest in unserem Mobilitätskonzept.

Es ist uns auch 2021 erneut gelungen, unsere Genossenschaft auf Kurs zu halten, um unseren Mitgliedern trotz erschwerter Bedingungen auch in Zukunft ein ihren Bedürfnissen entgegenkommendes und sicheres Wohnen zu bieten. Wir haben Strategien entwickelt und Maßnahmen begonnen, um uns an die neuen Gegebenheiten anzupassen. Wir bedanken uns bei allen Mitwirkenden, deren Einsatz unsere Genossenschaft auch 2021 wieder durch ein erfolgreiches Geschäftsjahr führte.

Aus aktuellem Anlass: Krieg in der Ukraine

Es gehört nicht in das Geschäftsjahr 2021 und doch kreisen unsere Gedanken beim Verfassen dieses Geschäftsberichtes um aktuelle, weltpolitische Entwicklungen. Entwicklungen, die so ergreifend sind, dass sie nicht unerwähnt bleiben können. Erstmals seit vielen Jahren herrscht auf unserem friedlich geglaubten Kontinent wieder Krieg, denn der Konflikt zwischen Russland und der Ukraine ist eskaliert. Zahlreiche Ukrainer flüchten vor den lebensbedrohlichen russischen Militärangriffen in ihrer Heimat. Neben Spenden für die Vor-Ort-Gebliebenen ist die Bereitschaft größer denn je, ebenfalls den Ukraine-Geflüchteten hierzulande zu helfen. Auch innerhalb unserer Genossenschaft ist die Solidarität groß. Viele Mitglieder nehmen Geflüchtete in ihren privaten Wohnungen auf.

Obwohl der Leerstand in unserer Genossenschaft gering ist, stellte die WGJ der Stadt Dresden vier Wohnungen (Stand April 2022) für Geflüchtete zur Verfügung. Dabei handelt es sich um alle derzeit verfügbaren und kurzfristig vermietbaren Leerwohnungen in unserer Genossenschaft.

Der Krieg hat bereits und wird zukünftig unser Leben in Deutschland beeinflussen. Aktuell trifft es mit steigenden Energiepreisen, Rohstoffmangel und gestörten Lieferketten unsere Wirtschaft. Noch sind weitere Dimensionen nicht vollständig absehbar. Doch was auch kommt, wir zeigen uns zuversichtlich und passen uns den Gegebenheiten an: Denn wir sind nicht allein, wir sind eine Gemeinschaft, geprägt von Solidarität und Hilfsbereitschaft - Werte, die sich in Krisenzeiten bewährt haben.

Unter Vorstellung und Einbezug des Neubau-, Instandhaltungs- und Modernisierungsprogrammes diskutierten die Beteiligten deshalb adäquate Reaktionsmöglichkeiten und fassten die dazu erforderlichen Beschlüsse.

Um auch einen praktischen Eindruck von der Bautätigkeit unserer Genossenschaft zu erhalten, besichtigte der Aufsichtsrat das Großsanierungsprojekt „Pfeifferhannsstraße 22/24“. Das Objekt wird umfassend altersfreundlich saniert und trägt so langfristig zum bedarfsgerechten Wohnen in unserer Genossenschaft bei.

Zur Wahrung einer gleichbleibend sehr guten Geschäftsführung wurden die 2020 beschlossene Bestellung beider WGJ-Vorstandsmitglieder und die damit verbundenen Vertragsverhandlungen mit Leben gefüllt und erfolgreich zum Abschluss gebracht.

In Vorbereitung der Vertreterversammlung 2022 erhielt der Aufsichtsrat den Jahresabschluss 2021, welcher Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Lagebericht und Anhang beinhaltet. Im Anschluss prüfte und diskutierte er diesen und auch den Vorstandsvorschlag zur Verwendung des Jahresüberschusses. Die Ergebnisse der Wirtschaftsprüfung durch den gesetzlichen Prüfungsverband waren dabei Bestandteil. Als Resultat der Beratung am 16. Mai 2022 stellte der Aufsichtsrat die Ordnungsmäßigkeit fest und billigte den Jahresabschluss in der vorgelegten Fassung.

Der Aufsichtsrat schlägt der Vertreterversammlung der Wohnungsgenossenschaft Johannstadt eG gemäß § 35 (1) vor:

• den Jahresabschluss festzustellen,
• dem Vorschlag zur Verwendung des Jahresüberschusses zuzustimmen,
• den Vorstandsmitgliedern und den Mitgliedern des Aufsichtsrates für ihre Amtszeit im Geschäftsjahr 2021 Entlastung zu erteilen.

Der Aufsichtsrat bedankt sich bei allen Vertreterinnen und Vertretern dafür, dass diese ihre Pflichten mit viel Engagement, auch unter erschwerten Bedingungen, wahrgenommen haben. Zudem dankt er dem Vorstand sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der WGJ, die auch unter diesen Bedingungen stets einen reibungslosen und weiterhin erfolgreichen Geschäftsbetrieb gewährleistet haben.

Dresden, 16.05.2022
Thomas Nöldner

Neben der Neubautätigkeit investieren wir mit gleichbleibend hoher Intensität in den Bestand an Häusern mittels Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung. Im Jahr 2021 wurden insgesamt 14,0 Mio. € in den Bestand investiert. Dazu zählen insbesondere komplexe Sanierungsarbeiten an verschiedenen Objekten (Überarbeitung von Fassaden, Umrüstung von Einrohr- auf Zweirohrheizungen, Austausch von Fernwärmekompaktstationen, Erneuerung von Treppenhäusern, Austausch von Wohnungslüftern, Brandschutztechnische Instandsetzungen). Für diese Maßnahmen wurden 3,4 Mio. € aufgewandt.

Ein großes Pilotprojekt wurde im Jahr 2018 gestartet. Hier soll versucht werden, im Rahmen einer großen Komplexsanierung ein Wohnobjekt (Pfeifferhannsstraße 22/24, 11-Geschosser) nicht nur nachhaltig zu erhalten, sondern auch zukunftsfähig zu gestalten. Dazu wurde ein Modernisierungswettbewerb durchgeführt, um die bestmögliche Lösung für das Objekt zu finden. Im Rahmen dieser Baumaßnahme soll das Objekt barrierefrei zugänglich gemacht werden und damit gleichzeitig familienfreundlich und seniorengerecht gestaltet werden. Dazu wird der alte Aufzug, der nur in den Etagen 5, 8 und 11 gehalten hat, durch zwei komplett neue, moderne und jede Etage anfahrende Aufzüge ersetzt werden. Im Rahmen der Aufzugserneuerung werden gleichzeitig Wohnungsgrundrisse verändert. Außerdem wird dieses Objekt umfassend in den Bereichen Heizung, Medienleitungen, Fassaden und Treppenhaus instandgesetzt und modernisiert werden. Aufgrund der Einführung der Hochhausrichtlinie in Sachsen im Jahr 2019 ist es insbesondere durch sehr hohe Brandschutzanforderungen zu Verzögerungen im Genehmigungsprozess gekommen. Die Probleme konnten im Planungsverfahren gelöst werden, so dass das Bauvorhaben nun genehmigt worden ist. Dennoch hat dies zu einer deutlichen zeitlichen Verzögerung um ein Jahr geführt. Das Bauvorhaben, welches ursprünglich im April 2022 beendet sein sollte, wird nun bis zum Oktober 2023 andauern. Die Investitionssumme ist mit 16,0 Mio. € geplant.

Mit einem Volumen von 5,2 Mio. € nimmt die Leerwohnungsinstandsetzung einen wesentlichen Teil im Instandhaltungs- und Instandsetzungsbereich ein. Im Geschäftsjahr 2021 wurden 479 (Vorjahr 489) Wohnungen zur Wiedervermietung hergerichtet. Im Durchschnitt wurden damit je instandgesetzter Wohnung 10.800 € investiert. Die Handwerkerknappheit hat dazu geführt, dass sich die Bauzeit für die Herrichtung der Wohnungen im Jahr 2021 von durchschnittlich 23 Tagen im Jahr 2020 auf 26 Tage erhöht hat. Dies hat eine zeitliche Verschiebung bei der Wiedervermietung zur Folge und führt damit zu höheren Leerstandszeiten und damit steigenden Erlösschmälerungen. Weiterhin wirken sich steigende Preise für Handwerkerleistungen und Material auf die wirtschaftliche Entwicklung aus. Im Jahr 2021 wurden rd. 1.400,00 € je instandgesetzter Wohnung mehr investiert, um den gleichen Neuvermietungsstandard zu gewährleisten. Gleichzeitig wurden die Neuvermietungsmieten konstant gehalten.

Neben der Leerwohnungsinstandsetzung investiert die WGJ auch in die Modernisierung der Bäder. Auf individuellen Mieterwunsch wurden 39 Bäder altersgerecht im bewohnten Zustand umgebaut. Die Gesamtkosten betrugen 349,0 T€. Dies entspricht einem finanziellen Aufwand pro Bad von rd. 9,8 T€. Die WGJ hat von der Gesamtsumme 87,2 T€ im Jahr 2021 übernommen. Restlich wurde der Betrag durch Fördermittel der SAB und der Landeshauptstadt Dresden, Zuschüsse der Krankenkasse und einem Eigenanteil der Mieter finanziert.

Die Bestandsbewirtschaftung erfolgt für unsere Wohnhäuser in den Dresdner Stadtteilen Johannstadt, Striesen, Blasewitz, Innere Neustadt, Pirnaische Vorstadt und Seevorstadt.

Unsere Wohnungen vermieten wir an unsere Mitglieder. Die Nachfrage auf dem Dresdner Wohnungsmarkt nach gut ausgestatteten Wohnungen zu fairen Mietpreisen ist unverändert hoch. Die Neubau- und Neuvertragsmieten haben zu einer weiteren Verbesserung der Einnahmesituation beigetragen. Gleichzeitig konnten die Bestandsmieten stabil gehalten werden.

Aber nicht nur im Bereich der Instandhaltung und des Neubaus, sondern auch im Bereich der Digitalisierung versucht die WGJ einen modernen Standard zu bieten. Die WGJ bietet ihren Mietern ein Mieterportal mit zugehöriger App. Damit ist es den Mietern möglich, alle Informationen zu ihrem Wohnobjekt direkt auf dem Handy zu empfangen. Damit wurde eine moderne Ergänzung zu unseren analogen und digitalen Haustafeln geschaffen. Im Zusammenhang mit dem mobilen Wohnungsmanagement hat die WGJ auch eine Möglichkeit der papierlosen Wohnungsübergabe geschaffen.

Eine hohe Priorität hat das nachhaltige Handeln im Sinne der Umwelt. Einige Beispiele für nachhaltiges Handeln sind die Umstellung auf LED-Leuchtmittel, die Erarbeitung eines Mobilitätskonzeptes, Neubau unter Beachtung einer die Verpflichtung gemäß EnEV überschreitenden Energieeffizienzklasse („Effizienzhaus 50“), Versickerungsanlagen für Niederschlagswasser statt Einleitung in die Kanalisation, Auswahl von ökologischen, recyclingfähigen Produkten bei Instandsetzung und Neubau. Weiterhin wird der Schnitt an Bäumen auf ein notwendiges Maß zur Erhaltung der Verkehrssicherheit reduziert und auf eine natürliche Wuchsform geachtet. Die Schnittabfälle werden gehäckselt und als Mulch wiederverwendet, was Entsorgungskosten reduziert und Bodenverdunstung minimiert. Um die Artenvielfalt und den Ausbau des Biotopverbundes zu fördern, wird ein großer Teil der Grünflächen als Wiesenfläche gepflegt, d. h. nur zweimal im Jahr gemäht. Bei der Pflege unserer Grünanlagen verzichten wir komplett auf Unkrautvernichtungsmittel. Dies ist nicht nur umweltfreundlich, sondern bedeutet auch mehr Sicherheit für Kinder, die auf den Grünflächen spielen. Die WGJ setzt seit 2014 verstärkt auf E-Mobilität, Akku-Geräte, die die Abgas- und Lärmemission senken, sowie Fahrräder für die Mitarbeiter.

Dies wird insbesondere im Bereich der Heizungs- und Warmwasserkosten sowie Energiekosten zu steigenden Kosten bei Mietern führen. Vor allem bei Mietern in großen Wohnungen sowie Einpersonen- und Alleinerziehendenhaushalten besteht dann die Möglichkeit von Zahlungsschwierigkeiten. Dies könnte Erlösausfälle zur Folge haben, sowohl durch Zahlungsausfälle bei der Miete als auch durch Kündigungen von Wohnungen und damit verbundenem ansteigendem Leerstand.

Mit der Strategie der energetischen Modernisierung unter Einsatz von Fördermitteln werden wir daher weiterhin das Ziel verfolgen, den Betriebskostenanstieg für die Mieter dauerhaft zu dämpfen. Aufgrund des bereits vorhandenen umfassenden modernen Standards sind unsere Objekte zu einem großen Teil bereits energetisch modernisiert und mit modernen Heizungsanlagen ausgestattet, so dass hier kaum noch Möglichkeiten bestehen. Daher wird die Gesamtbelastung für Mieter mit niedrigem Einkommen trotz Einsparmaßnahmen voraussichtlich weiter anwachsen. Zudem werden unsere Objekte vollständig mit Fernwärme versorgt. Eine grundlegend neue Klimastrategie, um die Belastungen unserer Mieter zu mildern, ist aus diesem Grund nicht möglich.

Darüber hinaus ist mit verschlechterten Finanzierungsbedingungen zu rechnen. Der Vorstand beobachtet laufend die weitere Entwicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanagementsystems des Unternehmens mit angemessenen Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten Risiken.

Ein weiteres Risiko besteht in der Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) mit Auswirkungen auf bestehende und geplante Bauprojekte. Dies betrifft den Bereich Neubau ebenso wie die Modernisierung und die Instandhaltung von Wohnobjekten. Hier kann es zu Verzögerungen und damit insbesondere zu einem Instandhaltungsstau kommen. Der Vorstand versucht dieses Risiko vor allem durch frühzeitige Planung zu dämpfen.

Für das Geschäftsjahr 2022 planen wir mit Nettomieterlösen in Höhe von 34,0 Mio. €. Die Erhöhung gegenüber 2021 (33,5 Mio. €) ergibt sich hauptsächlich aus einer Mieterhöhung gemäß Mietspiegel in unseren Bestandswohnungen und dem Zugang von fertiggestellten Wohnungen. Hinsichtlich von Mietzuwächsen aus Neuvermietung rechnen wir mit der Kompensation dieser Erhöhung aufgrund steigender Erlösschmälerungen, die sich aus längeren Leerstandszeiten ergeben. Für unsere derzeit laufenden Bauvorhaben haben wir die gesamte Finanzierung bereits zu einem niedrigen Zinsniveau abgeschlossen. Für fällige Bestandsdarlehen im Jahr 2022, 2023 und 2024 wurden Darlehen zu einem Zinssatz zwischen 0,24 % und 1,55 % prolongiert. Damit konnten wir das Risiko eines steigenden Zinsniveaus zunächst dämpfen und rechnen in unserer aktuellen 5-Jahresvorschau nicht mit steigenden Zinsaufwendungen. Der Aufwand für die Instandhaltung ist geplant mit 15,6 Mio. €. Die Auszahlungen für den Neubau sind mit 14,4 Mio. € geplant. Die Darlehensaufnahme für Neubau sowie Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen ist mit 28,0 Mio. € vorgesehen. Der Jahresüberschuss wird in einer Höhe von 5,0 Mio. € prognostiziert.

Die Grundlage für die Entwicklung der Genossenschaft bildet die mit dem Aufsichtsrat fortlaufend abgestimmte mittelfristige Planung, welche regelmäßig aktualisiert wird.

Das Bauprogramm sieht für das Jahr 2022 Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen von 15,6 Mio. € vor. Diese Aufwendungen werden in den Jahren 2023 bis 2026 bis auf 20,7 Mio. € steigen. Zudem wurde der Anstieg der Energiekosten bei den Kosten für Heizung und Warmwasser mit einer Steigerung im Jahr 2022 von 65 %, im Jahr 2023 mit 20 % und ab dem Jahr 2024 mit 10 % p. a. berücksichtigt. Das Jahresergebnis ist im Geschäftsjahr 2022 mit 5,0 Mio. € geplant. Nach einem Anstieg des Jahresergebnisses im Jahr 2023 auf 5,1 Mio. €, sind die Jahresergebnisse in 2023 mit 3,0 Mio. € und im Jahr 2024 mit 1,6 Mio. € geplant. Im Jahr 2025 wird erstmals ein Verlust in Höhe von 0,2 Mio. € prognostiziert. Aus der Fortschreibung der Geschäftsentwicklung ergibt sich eine gesicherte Liquidität.

Das Risikomanagementsystem der WGJ basiert vorrangig auf dem Controlling und einer regelmäßigen internen Berichterstattung. In Monats-, Quartals- und Jahresberichten werden wesentliche Kennzahlen sowie ausgewählte Geschäftsbereiche des Unternehmens dargestellt und analysiert. Darüber hinaus finden die Entwicklung des Wohnungsmarktes und des Kapitalmarktes bei der Risikobetrachtung Berücksichtigung. Es werden jährlich Interne Revisionen für einzelne Geschäftsbereiche durch externe Partner durchgeführt. Im Geschäftsjahr 2021 wurde der technische Bereich einer Prüfung unterzogen. Zur Sicherung der Gesetzes- und Regeltreue im Unternehmen ist ein Compliance-Management-System einschließlich eines Tax-Compliance-Systems eingerichtet. Die Vorschriften dienen der Risikoprävention und Schadensabwehr von der Genossenschaft.

Mit diesen Instrumenten können Vorstand und Aufsichtsrat Planabweichungen und Risiken frühzeitig erkennen und infolgedessen durch geeignete Maßnahmen wesentliche negative Einflüsse auf die Unternehmensentwicklung abwenden. Besondere Risiken, welche den Bestand der Genossenschaft gefährden, sind gegenwärtig nicht erkennbar.

Mit dem im Juli 2015 in Kraft getretenen Mietrechtsnovellierungsgesetz des Bundes wurde die Möglichkeit geschaffen, die zulässige Miethöhe zu Mietbeginn (Mietpreisbremse) in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zu begrenzen. Ob der Wohnungsmarkt angespannt ist, legen die Landesregierungen durch Rechtsverordnung fest. Dazu haben diese bis Ende 2025 Zeit. Das sächsische Kabinett hat im Dezember 2021 den Entwurf der Mietpreisbegrenzungs-Verordnung zur Anhörung freigegeben. Ziel ist die Einführung der Mietpreisbremse in Leipzig und Dresden im 1. Halbjahr 2022. Mit dem Inkrafttreten dürfen die Mieten bei Neuvermietung in Dresden und Leipzig die ortsübliche Miete um maximal 10 % übersteigen.

Damit besteht für die WGJ das Risiko von Einnahmeverlusten bei der Neuvermietung. Im Bestand der WGJ befinden sich Objekte, die zwischen 1970 und 1990 erbaut worden sind. Für diese Gebäude ergeben sich bei der Berechnung der Neuvertragsmiete gemäß Mietspiegel aufgrund deutlicher Abschläge wegen des Baujahrs sehr geringe Mieten, auch wenn die Wohnungen auf einem guten Niveau saniert und modernisiert sind. Das bedeutet, dass die WGJ bei Einführung der Mietpreisbremse mit Einnahmeverlusten bei der Neuvermietung bis zu 0,90 € pro m² Wohnfläche rechnen muss. Diese noch nicht genau prognostizierbaren Einnahmeverluste könnten zukünftig zu Einschränkungen bei der Modernisierung und Instandsetzung des Bestandes führen. Auch Neubauvorhaben könnten aufgrund dieser möglichen Einnahmeverluste zunächst verschoben oder komplett aufgegeben werden. Ein Mieterhöhungspotenzial in den Bestandswohnungen ist vorhanden, reicht aber nicht aus, um einen Ausgleich zu schaffen. Zudem sieht der neue Koalitionsvertrag vor, dass die maximale Erhöhung der Grundmiete innerhalb von drei Jahren auf 11 % begrenzt wird, sofern es sich um einen angespannten Wohnungsmarkt handelt.

Seit Anfang 2020 hat sich das Coronavirus (COVID-19) weltweit ausgebreitet. Auch in Deutschland hat die Pandemie seit Februar 2020 zu deutlichen Einschnitten sowohl im sozialen als auch im Wirtschaftsleben geführt. Die gesamtwirtschaftliche Lage hat sich noch nicht vollständig von den Auswirkungen der Pandemie erholt. Es ist deshalb weiterhin mit Risiken für den zukünftigen Geschäftsverlauf der Genossenschaft zu rechnen, insbesondere, da aufgrund des ausgebrochenen Krieges in der Ukraine ein bisher nicht kalkulierbarer Risikofaktor für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung hinzugekommen ist. Insbesondere sind dies bereits genannte Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung der geplanten Einnahmen.

Dresden, 14.04.2022
Wohnungsgenossenschaft Johannstadt eG

Alrik Mutze, Thomas Dittrich

Der Gesamtbetrag der sonstigen finanziellen Verpflichtungen aus bereits abgeschlossenen Bauverträgen beläuft sich zum 31. Dezember 2021 auf insgesamt 15.169,9 T€. Die finanziellen Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverhältnissen sowie Dienstleistungsverträgen sind für die Vermögens- Finanz- und Ertragslage des Unternehmens von untergeordneter Bedeutung. Auf eine Angabe wird verzichtet.

Zur Verwaltung von Kautionen von Nichtmitgliedern führt die Genossenschaft ein Treuhandsammelkonto über 37.738,27 € (Vorjahr 36.878,57 €), welches nicht in der Bilanz ausgewiesen ist.

Der Jahresabschluss wurde unter teilweiser Gewinnverwendung aufgestellt. Das Geschäftsjahr 2021 schließt mit einem Jahresüberschuss in von 5.586.959,36 € ab. Gemäß § 40 Abs. 1 und 2 der Satzung wurden bei Aufstellung des Jahresabschlusses 558.695,94 € in die gesetzliche Rücklage eingestellt. Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn in Höhe von 5.028.263,42 € in die Bauerneuerungsrücklage (4.469.567,48 €) und in die Anderen Ergebnisrücklagen (558.695,94 €) einzustellen.